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            芭提雅房產VS三亞房產(原創)

            2016-03-03 16:36:55 來源:51泰國置業作者:旅居世界

            導語:全民度假時代,旅游地產(即不同于傳統住宅的集旅游、休閑、度假、居住為一體的項目)以迅雷不及掩耳盜鈴之勢,開始占領泰國房產市場,特別是芭提雅和三亞這類旅游城市最為熱門,但強強對決總會生出獨孤求敗之心,今天,我們就來比比誰更適合養老投資!
            比賽規則:以資源、氣候、經濟、房產政策、房價、出租率、增值空間等作為考量依據
            參賽選手:1號芭提雅、2號三亞
            參賽方式:回合制

            第一回合:資源對比
            芭提雅:★★★★★
                海灘長達40公里,藍天碧水,沙白如銀,海景資源極其豐富,房產商甚至在海灘邊上建海景公寓,又以陽光、沙灘、海鮮名揚世界,美麗的海景、新奇的樂園、還有最負盛名的夜生活文化(詳見:泰國芭提雅紅燈區夜生活全景及租女人價格解密),極其低廉的物價和聞名世界的旅游服務業吸引著世界的游客。旅游娛樂項目眾多,每年芭提雅可以吸引1200萬外國游客光臨,這在全球都是名列前茅的。
            三亞:★★★★
                境內海岸線長度209.1公里,北靠高山,南臨大海,有大小港灣19個。地熱資源(溫泉)、生態資源(熱帶雨林原生地)和海洋資源極其豐富,而三亞旅游地產最大的特點就是靠近大海,充分利用海景資源進行開發建設,并逐步向縱深發展。 但是三亞的物價較高,旅游服務業發展不平衡(時有宰客現象),夜生活缺乏全球競爭力。每年三亞雖然也能吸引1300萬游客,但95%都是國內游客,只有43萬外國游客,同比下降15.8%,境外旅游市場連續二年下降(數據來源海南省統計局)。主要原因還是因為旅游娛樂項目較少。絕大部分景點景區以觀光度假為主打,新型旅游娛樂項目較少,既不利于滿足游客多元化的旅游需求,也不利于提高游客消費水平,進而制約三亞旅游業的較快發展。眾所周知,出境游目前在國內增長最快,所以在未來三亞的游客增長趨勢堪憂。

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             第二回合:氣候對比
            芭提雅:★★★★★
                熱帶季風氣候,終年溫差不大,4.5月溫度最高,年平均溫度20攝氏度左右,冬季更暖,12月是芭提雅最舒適的季節,一月份最低海水溫度28°C,冬季適合游泳。完全可以短褲T恤過一年。
            三亞:★★★★
                熱帶季風氣候,全國空氣質量最好城市,年均降雨量豐富,6月氣溫最高,年平均氣溫25.7°C。冬季氣溫低于芭堤雅,一月份海水最低溫度22度,冬季游泳有些涼。冬天有時候會降溫到12度左右,需要穿毛衣。

            第三回合: 經濟對比
            芭提雅:★★★★
                芭提雅位于泰國經濟最發達的曼谷--羅勇經濟走廊,經濟健康成長,旅游業發達,房地產業也勢頭兇猛,每年在芭提雅召開的國際會議也高達兩三百次之多。每年接待的外國游客接近1200萬人次??偠灾?,旅游經濟非常國際化,游客來源遍布世界,不容易受某個經濟體的衰退影響。
            三亞:★★★
                致力于經濟轉型持續發展,目前旅游業和金融業是三亞經濟增長主力。國際旅游島計劃推出后,帶動了當地經濟發展,不過,也使得貧富差距進一步擴大。而且由于只能吸引國內游客,在國內反腐和經濟增速減緩的大背景下,經濟景氣下降,房地產交易陷入停滯,有些高價海景房已經進入崩盤階段。

            第四回合:購房背景
            芭提雅:★★★★★
                外國人的大量涌入芭堤雅購房,使得海濱公寓行情大漲。在芭堤雅樓市,外國購房主力軍是歐洲人。幾乎所有的樓盤廣告都有英語和俄語,近年來,中國人也越來越多的青睞芭提雅,芭提雅的房屋空置率極低,好地段低價格的房子常常很快就賣光了外國人配額。
            三亞:★★★
                2008年開始,國人尤其是北方人在三亞購置房產的熱情不斷高漲,以及老年人,三亞的老年人占總人口的比例非常高,所以在三亞購房主要用于養老度假。但從2015年初開始,房地產交易陷入停滯,有些高價海景房已經進入崩盤階段。房屋租金也只有芭提雅的一半左右。

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            第五回合:出租回報率:
            芭提雅:★★★★★
                出租收益約8%-10%,一些地段好近海的房產可高達15%,泰國每年來自世界各地2600萬的游客(其中600萬是我們中國同胞)支撐得起這樣的房租。芭提亞旺季租房一天可以租到300元一天,歐美短租客尤其多。若直接給開發商包租,最低也有6%的收益。
            三亞:★★★☆
                出租收益低于2%,三亞淡季一房一廳平均每月1500元-2000元/月,二房一廳平均每月2500元-3000元/月(租期6個月以上)。旺季價格高,一房一廳3000元/月(租期3個月以內),兩房一廳8000元/月-12000元/月(3個月以內)。若由開發商對外租售,按照放假4%-5%利率返錢給業主,在此期間業主無居住權。

            第六回合:房價對比
            芭提雅:★★★★
                一居室價格在20萬人民幣到60萬人民幣之間,只計算使用面積,不計公攤、全精裝修、車位免費、泳池健身房是必備配套。折合成國內毛坯房建筑面積價格約7000人民幣/平方米,首付10萬元分期付款,就可在該地購買1居室的海景房。
            三亞:★★☆
                海景房均價在5.5萬/平米左右,普通新房在2萬左右。近年來三亞房地產發展迅猛,三亞房價也跟著飆高,導致不少剛需購房者頻頻叫屈, 2015年三亞房產均價雖然下降了許多,但也是海景房3.5萬/平米,普通房1萬多元/平米,即使買個50平米的小戶型也要70、80萬一套,對于單純靠存款及工資去置業的剛需一族來說,想在三亞特別是在主城區買套房還是非常困難的。

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            第七回合:房產政策對比
            芭提雅:★★★★★
            永久產權:泰國房產是永久產權,外國人一樣享有,而且還和歐美的永久產權不同--泰國沒有房產持有稅。
            無限購:在泰國,中國居民不會受到限購政策影響,并且可以擁有公寓類房產100%終身產權。
            交房即可取得房產證:泰國法律規定房屋移交時就要辦好權屬登記。
            三亞:★★
            70年產權:和中國其它地方一樣是70年產權,除掉開發商的建設時間,一般只剩65年左右。
            限購政策:每戶限購一套住房。三亞市戶籍居民家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)及非本市戶籍居民家庭,在該市僅能購買1套商品住房。非三亞戶籍,在三亞僅能購買一套(商業性質住宅可購買多套),不能夠做按揭貸款(除非在當地納稅或繳納社保一年以上)。
            房產辦證難已成海南的一大頑疾,房產辦證遺留問題一直困擾著三亞的部分購房者,由于開發商一般將土地證抵押給銀行,按照正常的辦理程序,這些問題確實難以解決。

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            第八回合:增值空間對比
            芭提雅:★★★★
                同時泰國房產近十年來一直處于穩步升值當中,每年房產增值約10%-12%,租金加上房產增值每年也有近20%的收益。芭提雅在城市基礎設施上投入巨資, 2018年到曼谷機場的高鐵輕軌完成,高鐵沿線的城市房地產市場前景大好。泰國房地產專家認為,這些高鐵沿線城市的房價將在今后幾年上漲30%以上。
            三亞:★☆
                三亞的房地產市場已經越來越理性成熟,當年那種每月漲10%的瘋狂再也不會出現了。難以忽視的投資風險和房價下跌預期,也成為了伴生的副產品。近期,就有專家在調研后宣稱:“以三亞為代表的海南旅游地產市場已經趨于飽和,以2012年的去化速度為基準,在無新增的前提下,仍需要大約10年時間。”

            第九回合:交通對比
            芭提雅:★★★☆
                規劃中的曼谷機場至芭提雅高鐵輕軌線預計在2018年建成,屆時兩地車程將縮短為20分鐘。曼谷或芭提雅機場距離中國南方城市大約2個多小時航程,距離北方城市大約4-5小時航程,和去三亞的飛行時間差不多。
                今后亞航計劃開通更多的國內城市直飛芭提雅,對于游客來說不用去曼谷機場轉車又可以節省2個小時都時間。而且2016年中國南方航空也開通了上海--芭提雅的定期航班,由于芭提雅機場是廉價機場,所以機票價格也比飛曼谷低了一半。泰國無論目前的落地簽政策或者未來的免簽政策,都是可以讓國內游客說走就走的,和國內游一樣方便。
                所以有人總結出了去海南不如去泰國,泰國海灘的景觀、物價、娛樂項目、旅游服務……從各方面講,都遠勝海南。

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            三亞:★★★★
                在任何時候,做為熱點的三亞機票從沒便宜過。以春節期間為例:北京往返三亞,春節7天往返機票價格最低也要4k。除了廣東省和福建省以外,從中國大部分地方飛三亞的時間都和飛芭提雅差不多,特別是北京、華北、東北地區,都是4-5個小時的航程。

            第十回合:生活養老對比
            芭提雅:★★★★★
                當地物價低,生活成本也低,再加上匯率的關系,在西方國家工作,之后去泰國芭提雅養老,邊玩邊省錢漸成一種潮流。
            泰國政府也從政策方面也給予大力支持,正向任何超過50歲的人士簽發特殊退休簽證,越來越多的人選擇移居芭堤雅。泰國的醫療設施也處于世界一流水平,且費用低,僅是歐洲的1/4,有孩子的家庭也可以選擇一些優質的國際學校就讀,泰國的國際教育非常發達,其中英國排名前三的私立學校regent(戴安娜王妃的母校),在曼谷和芭提雅都有分校。
            三亞:★★☆
                三亞的物價高也算是眾所周知,且頻頻高升,生活成本太高,在度假養老的時候還要小心的計劃著花錢,想必也不是一件樂事。
                總之 泰國在成為中國游客首選旅游目的地的同時,泰國房產也同樣具有吸引力。目前人民幣匯率也正處于貶值階段,與其花200萬元在三亞買一套90平方米的二手房,不如用同樣的價格在芭提雅買4套房子。房租能差5倍以上。

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