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            泰國房產VS馬來西亞房產(原創)

            2016-03-15 12:52:04 來源:51泰國置業作者:旅居世界

                 最近很多客戶向51泰國置業咨詢,在東南亞投資是選擇泰國房產還是馬來西亞房產好。主要因為國內某大型開發商(碧X園)在馬來西亞新山的森林城市項目的宣傳鋪天蓋地,吸引了眾多投資者的目光。我們覺得這是一個好現象,說明國內的開發商開始大規模投資海外市場,對促進國內投資者的海外投資熱情和眼界有很積極的作用??梢怨餐Π押M赓Y產配置市場做大,并提供更多更好的選擇給大家。
                從世界范圍看,值得我們中國投資者的市場大約有美國、加拿大、澳大利亞、英國、法國、西班牙為代表的發達國家市場,以及泰國、馬來西亞為代表的東南亞新興市場國家。發達國家市場由于投資門檻高(200萬人民幣起)、房產稅高、距離遠而不太適合一般中產階級購買,在這里就不詳細介紹了,有機會在另寫一篇文章介紹。
            這里詳細比較一下泰國房產和馬來西亞房產,著重以芭提雅和新山為樣板市場進行比較。
            1、泰國和馬來西亞概況比較

            國家

            泰國

            馬來西亞

            GDP總量(2015

            4127.11億美元

            3269.33億美元

            人口數(2014)

            6722.00萬人

            3019.00萬人

            國土面積

            513,120平方公里

            330,257平方公里

            支柱產業

            農業和旅游業

            石油、橡膠等資源業

            貨幣

            泰銖(5.4:1人民幣)

            林吉特(0.63:1人民幣)

            首都和北京飛行距離

            5小時

            6小時

            入境游客人數(2015)

            3000萬人次

            2400萬人次

            家傭平均工資

            1500人民幣

            2300人民幣

                這兩個國家都是90年代叱咤風云的亞洲四小虎,都屬于東南亞新興市場國家,國土面積差不多,領土還接壤,各個方面都很接近。但從地理位置上,泰國更接近中國,飛行距離短,泰國的氣候也比馬來西亞的好一些,沒有位于赤道的馬來西亞這么炎熱,泰國北部的清邁等地,是著名的避暑勝地,就是芭提雅也因為北半球最熱的6、7、8三個月是雨季,所以平均溫度不高,而馬來西亞的雨季要早2個月,所以7、8月非常熱。
                兩國的經濟水平發展差不多,總量泰國高一點,人均馬來西亞高一點(主要由于匯率造成,實際購買力差不多)。但是從經濟結構上看,兩國區別很大,泰國經濟主要由農業和旅游業支撐,制造業也以日資電子業和汽車配件為主,相對來說比較穩定,并且對環境保護很有利。而馬來西亞的支柱產業主要以石油、橡膠、棕櫚等大宗商品為主,特別是石油開采及石油化工,“馬石油”是馬來西亞最大的公司,石油幾乎占了馬來西亞外匯收入的一半。對于資源出產國經濟體來說,受國際市場影響很大,尤其是最近這兩年,受到國際油價大跌的影響,馬來西亞林吉特匯率跌得非常厲害,兌美元幾個月就大跌了28%。馬來西亞匯率不穩,投資風險極大。
                從物價水平上看,馬來西亞比泰國普遍貴20%,這就是為什么說以美元計價的人均GDP和實際購買力差不多。
                關于治安總體水平,泰國要大大優于馬來西亞,特別是新山,芭提雅有世界最大的紅燈區,但警察管控極嚴,加上信佛的泰國人民比較善良,所以治安很好。而新山的治安在馬來西亞都是最差的地區,當地華人都流行一句話“新山治安是出了名的糟糕,在坊間有一句話:沒被打槍過都不好意思說自己是新山人。”
                對待華人的友好程度,泰國也是勝出的,泰國基本上是東南亞和中國最友好的國家了,從不排華。從宗教信仰到文化習俗都和中國人很接近,從70年前開始泰國就有華人首相執政的歷史,前后有過20多任首相是華人,這在全世界是絕無僅有的(除了新加坡這個華人國家)。而馬來西亞是穆斯林國家,從宗教到文化與中國是天壤之別。雖然和印尼菲律賓相比對華人還算和平共處,但近年來也有排華的事件出現。雖然在馬來西亞華人是第二大民族,而且還是最富有的階層,但在政治上基本沒有話語權。甚至馬來人有意邊緣化漢語和中國文化地位,公立學校一律不許教中文,只能教馬來文和英文,華人自己開辦的中文學校完全不給財政撥款,對中文媒體管制比其他媒體嚴格得多等等。一個滿是穆斯林的國家是否適合我們養老居住呢?這是一個問題……
            2、兩國房產的投資價值
                泰國和馬來西亞都是土地私有制,但泰國的房產是永久產權,馬來西亞有永久產權和99年產權,永久產權貴。最關鍵的是泰國沒有房產稅,而馬來西亞有房產稅,比如新山的某項目購買后持有房產需交納門牌稅和地契稅約3000元/年。另外馬來西亞的房產交易稅費也較高。
                總體來說,泰國的房產價格比馬來西亞低。具體到城市,芭提雅比新山低40%以上,芭提雅精裝修房均價約1萬RMB /平方米,新山項目精裝修房價格在15000-20000RMB/平方米。
                從租金收益來說,新山項目的租金收益要低得多。引用“知乎”上馬來華人(新山本地人)的原話:“柔佛州(以新山為主)的土地儲備異常豐富,現在部分項目為了接近新加坡甚至刻意填海,對本地人而言,這行為實在匪夷所思,也進一步降低了本地人的購買欲望。”新山不是一個旅游名城,99%的中國人都沒聽說過這里,游客數量比吉隆坡和檳城差遠了,甚至不如東馬的沙巴。而芭提雅則是泰國第一大旅游名城,每年接待入境游客1200萬人次!在此度假和養老的歐美游客摩肩接踵,歐美澳的白人游客一般一住就是幾個月,對高檔度假公寓的需求極大。所以芭提雅的房產出租價格較高,一般40平米的公寓套間(一房一廳帶廚衛)可以租到3500人民幣/月。
                而新山項目的房子基本沒有租出去的可能,本地收入較高的華人及馬來人都有自己的房產,而在新加坡工作的外勞收入不足以支付高級公寓,而且上下班過4次海關非常耗時和不便,新加坡人也不會花費幾個小時兩國奔波。
            同樣引用幾段“知乎”上馬來西亞本地人的回答:

                “現在同樣有很多馬來西亞本地的開發商開發的樓盤,位置一樣也是臨近關口,但是價錢就便宜的多了,30-60萬馬幣就可以買到,同類型相差20萬馬幣,大概30多萬人民幣。不過目前整個新山房價我個人感覺比較虛高,大多數屬于有價無市,我看過一個區域都是80萬漲到100多萬的房子,整個區域里只住了兩三戶,其他的都是本地投資者貸款買了等待升值后售賣,可惜賣不出去都砸手里了。
                本人已在馬來西亞安家立業,有什么問題,歡迎大家多多交流”
            作者:MrShen   來源:知乎
            鏈接:
            http://www.zhihu.com/question/21384383/answer/69370522
                “但是大家不要忘記新加坡和新山(馬來西亞)是2個不同的國家,如果要入境新加坡需要過2個關卡(馬來西亞,新加坡各一個)來回就是4個關卡。加上每天有數十萬到百萬馬來西亞藍領勞工要到新加坡工廠打工,每天關卡是大排長龍,如果早上9點上班,6點之前就要到關卡排隊。放工也一樣。每天至少要花4-5個小時來回。加上新山是著名的罪惡之城,在新山沒有被打槍過就不算到過新山”,
            作者:梁菲力   來源:知乎
            鏈接:
            http://www.zhihu.com/question/21384383/answer/20262161

                至于房產升值方面,泰國也是領先的,每年增長8-10%是很穩定的,而且泰銖于人民幣匯率基本穩定在5.4,所以升值回報不錯,見下圖:

            360截圖20160315143049761.jpg

                而馬來西亞這兩年的由于幣值大幅度貶值,按人民幣計算總體上是大跌的,虧損幅度超過20%。2014年購買了新山項目的購房者大約每平方米是19000人民幣,現值大約是15000/平方米。

            360截圖20160315142858322.jpg

            3、兩國房產的居住價值
                如果不能做為投資房產,那自住養老適不適合呢?上文從治安、宗教、文化、對華人的友好程度、物價、環境保護等方面解釋了泰國更適合養老生活。泰國有180萬常住外國人在此養老,在世界排名第一,被譽為“養老天堂”。低廉的人工成本、發達的服務業、高超的醫療水平都能支撐這一點。
                碧X園在宣傳新山項目是特別提到了可以辦理馬來西亞“第二家園”計劃,想打移民的擦邊球,其實“第二家園”并不是移民簽證,只是針對退休人士的長期居留簽證,和泰國的“退休簽證”差不多。而且這兩個國家的退休居留簽證都不需要購置房產才能辦理,在新山項目廣告中有誤導消費者的嫌疑。
                對于兩國的簽證和居留問題,我們做了以下對比:

             360截圖20160315142824986.jpg

                可以看出,泰國的退休簽證要求比馬來西亞“第二家園”簡單得多,基本上一本存折就可以搞定,而且關鍵是門檻低很多,15萬人民幣的存款太容易達到了。馬來西亞不一樣,不但要求存款在80萬以上,還要求在馬來西亞的銀行存50萬,其中25萬10年內都不能動用,否則就簽證失效,就馬來西亞銀行的那點存款利息(3.8%)還不夠每年馬幣貶值的零頭(28%)。前幾年申請“第二家園”的國人去年虧大了,換回人民幣少了15萬。而泰國退休簽證不需要在泰國存款,沒有任何匯率風險。
                最后推薦大家去“知乎”上詳細看一看馬來西亞新山本地華人是怎么看這個項目的,知乎在國內互聯網是首屈一指的知識分享平臺,客觀性遠超百度知道,因為它不會受廣告商家影響,鑒于碧X園每年在百度上投放數以億計的廣告,你知道的……
            鏈接:
            http://www.zhihu.com/question/213843

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