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            位置:首頁 > 房產資訊

            泰國房產vs越南房產,投資潛力比一比!

            2017-08-17 10:19:18 來源:51泰國置業作者:小佳
               hello,小編又來了,上次寫了泰國和柬埔寨的房產對比之后,收到很多客戶的留言和反饋,不管好的壞的,都是對小編工作的一種支持,萬分感謝。同時小編也發現,原來有那么多人關注東南亞市場,尤其是房地產板塊,這讓小編覺得工作有意義。
              繼馬來西亞、柬埔寨之后,我們將目光瞄向越南,這個千年神秘的國度,并從各個方面分析其投資潛力,再對比泰國之后,希望您能有個明智的選擇。不多說,Go!
              1、地理位置
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              從地圖上看,越南北接中國,西與老撾、柬埔寨接壤,東、南兩面面臨南海,是個南北長東西窄的沿海沿邊國家。這樣的地理地形有利有弊:優勢在于海岸線長3260多公里,利于發展港口經濟;不足之處東西窄,毫無縱深,公路、鐵路建設受限,總體來說交通基礎設施落后。從軍事角度來看,防守非常不利,一有任何風吹草動都逃不過領國的眼睛,容易受到威脅,社會環境不穩定。歷史上越南多次遭受戰爭的肆虐和它的地理位置分不開。
              泰國和越南同處東南亞,政治上都是東盟成員國,還是“一帶一路”沿線重要國家,具備得天獨厚的優勢,市場潛力巨大。
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              2、經濟概述
                為更直觀的了解兩國的實力,下面就兩國的一些指標進行對比。
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              越南屬發展中國家,近年來大力發展經濟并取得不錯的成績,2016年GDP為2026.16億美元,經濟增長6.3%。通脹率3.19%,物價上漲厲害,通脹壓力大,越南也是亞洲通脹最嚴重的國家之一;相比起來,泰國的通脹率就小得多,僅為0.79%,物價也維持在穩定的水平。
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              越南人口數量在2016年時為9270萬,預計到2020年人口破億。不可否認,越南人口總量在快速增長,但是僅33萬平方公里的國土面積,這樣高的人口密度(298.9人/平方公里)會造成資源供應短缺,人均GDP僅2186美元,比我國中西部地區還低。泰國人口約為越南的三分之二,而人均GDP卻為越南的2.5倍,人民更富裕,更能支撐泰國不斷上揚的房價。
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              越南盾作為流通貨幣,匯率對美元約為22727:1,對人民幣約為3409:1。從歷史來看,越南盾的趨勢性貶值,是你在投資越南時無法回避的問題,而且越南對外匯管制非常嚴格,外幣入越容易,出境或是匯款則沒那么容易了。
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              小結:越南自加入WTO以來,憑借其廉價勞動力以及區位優勢,以紡織業主導的經濟較快發展,2016年時還簽訂了跨太平洋伙伴關系協定(TPP)協議,TPP對越南的發展有促進作用。但是預想是好的,特朗普上臺后對TPP協議不以為然,甚至欲廢除,越南的經濟勢必會受到影響。2016年的經濟增速首次放緩,世界銀行預估2017、2018年越南的增速還將繼續放緩。從長期來說,宏觀經濟不穩定,投資房產風險更大。
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              3、樓市發展
              越南房地產市場從90年代初開始發展,直到2015年7月才真正放開外國人購房限制。本身發展時間就不長,卻在幾年前遭遇“寒冬”--房產泡沫破裂及市場崩潰,越南經濟也深受重創,股市、房價暴跌,近兩年才從谷底回升。
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              河內和胡志明市的房價從2005年起就一路攀升,到2012年時胡志明市的一些高端樓盤價格就已達到4000-6000美元/㎡。樓市過熱,房價快速上漲,普通民眾難以承受,同時也脫離了越南本國的經濟增長的支撐,終于在2012-2013年房產泡沫被引爆,隨之而來的是房價下跌30%-40%,胡志明市的降幅更大,經濟發展嚴重衰退;而在經歷了3年的樓市低迷之后,市場逐漸復蘇,均價幾乎恢復到歷史高點,目前胡志明市稍靠近市中心的房價基本4000美元/㎡,郊區也要1800美元/㎡,相對越南這個人均GDP只有2186美元的國家,這樣的高房價不禁令人唏噓,同時也感嘆越南房地產的“畸形”發展!
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              反觀越南房地產泡沫的形成,以下三個原因影響最大:第一,越南自身經濟基礎薄弱,政府通過政策措施吸引外資投入,依靠外資拉動經濟的增長。而當大量外資流入,并大舉進入房地產領域的時候,房產泡沫也在不斷累積,并且越變越大;第二個主要原因是當時越南的樓市供需極不平衡,供大于求,僅僅依靠本土上層階級以及外國投資客是難以消化樓市過熱帶來的高庫存;第三個原因就是房產投資過度。越南股市不行,富豪手上的閑錢沒處花,于是他們大量投入房地產,也就造成了房產投資過度?,F在樓市還在回暖,高房價的到來讓人心有余悸,這波房產熱潮能走多高多遠,小編不知道,但歷史總是驚人的相似!
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              有人說,泰國不也發生過房地產泡沫嗎?是的,1997年。泰國和越南不同,經濟發展依賴外資的程度較低,因此泡沫的形成和破滅有著本質的不同,而且距今已有20年,隨著旅游業的蓬勃發展,泰國房地產市場逐步回歸理性,朝著健康、良性的方向發展,市場穩步上升中,投資熱度依舊高漲。
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              我們同樣看到,不僅是泰國、馬來西亞,越南也吸引著越來越多的投資者。從大的方面講,這是一次機遇,意味著東南亞市場在不斷擴大,對各國投資者的吸引力也在逐步加深。而想投資越南房產的人,小編認為以下風險需要警惕
              (1)、匯率波動風險--越南經濟體量小,抗風險能力差,易受外部影響,一旦有危機發生越南盾貶值的速度非???,根本沒有給你撤離的時間,損失也更大。
              (2)、市場風險--房價起點高,房貸利息也高,能買得起房的不是達官顯貴就是外國人,受眾面??;而且房價和收入差距過大,甚至跟不上房價上漲的速度,容易形成有價無市。
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              4、消費人群
              前面提到,胡志明市郊區和市中心的房價差距較大,郊區價格1800美元/㎡,市中心最貴的公寓價格可達9000美元/㎡。越南年輕人,一般的工薪階層,月薪也就250-500美元,高級白領的月薪也就比500美元高一點,而且仍有20-30%的人口屬于貧困線以下,這樣的高房價是大多數越南人無法承受的,買房對他們來說“難于上青天”。另越南實行的是土地私有化,買地蓋房對他們來說更劃算,成本也低。所以在越南買房的人要么是外國人,投資客、炒房客,要么是非富即貴的本地人。
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              在越南不僅買房貴,租房也貴。就拿胡志明市來說,好一點的公寓房租一個月3000-5000元,雖有家具家電,但還是簡陋……總之租房并不便宜,作為租房主力人群的年輕人不得不和父母蝸居。真正有租房需求的還是外企常駐員工以及中產階級。將近一億人口的越南,僅僅依靠這部分消費人群,市場需求難免低了些。
              泰國則不同,曼谷的住房消費人群還是當地人為主,多用于自住。隨著中產階級的不斷擴大,住房需求逐步釋放,甚至出現搶房現象,樓市火熱可見一斑。租房人群也很廣泛,工薪一族、留學生、外派員工、短長期外國游客等,無論是購房、租房,受眾面廣,市場空間也更大。
              5、回報率
              越南房產的租金收益率介于6-7%之間,這個還是越南投資前景最好的胡志明市的出租回報率,河內更低。在“泰國房產VS柬埔寨房產”文章中就曾說過,曼谷6-8%的回報率只是起步,有的地方可達10%,甚至15%。房價上漲過快甚至不合理拖低了租金回報率,胡志明市就是最好的例子。
              6、稅費
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              從上表看,在越南交易房產時需繳納的稅費都比較高。購買泰國房產產生的稅費則較低,總額為6.3%,還是買賣雙方分攤。根據開發商拆分稅費的方式不同,買方需支付的稅費從最低的1%到6%不等。一般的,從開發商處購買一手房源時,買方只需支付過戶費1%,其余的5.3%由開發商承擔。
              外國人購買泰國房產可享永久產權,且無遺產稅,越南只能享50年產權。
              7、環境
              居住環境:越南人的主要交通工具是摩托車,幾乎人手一輛;高速公路相對較少,路況不佳;城市則擁堵混亂,基建設施落后,居民日常生活有諸多不便。除了胡志明市,其他地方更像是我國四線甚至以下的城市。
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              犧牲環境來發展經濟,越南在走中國以前的老路,實踐證明這是不科學的,因此目前越南的環境問題也日益突出。多數工廠建在沿海地區,水源污染越發嚴重;大氣污染嚴峻,各城市均處于超負荷狀態,對城市建設造成巨大壓力。
              泰國的高速公路,城市之間的連接道路,比越南要好太多。居住環境自然不用多言,人家就是靠這個吃飯的,每年來泰國度假、養老的人多達千萬。氣候宜人,風光旖旎,物價低廉,生活豐富……總有一個理由值得讓你為這個國家瘋狂一次!
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              社會環境:由于歷史遺留問題,以及南海爭端問題,越南人表現出來的是親美不親華,反華情緒頗高。2014年越南就曾發生過大規模的排華暴亂,暴民攻擊中資企業、工廠,連日本、臺灣等外資企業都不幸遭殃,打、砸、搶、燒事件不斷,就像陷入一場小規模戰爭一樣。其實近幾年來越南反華事件已經發生多次,2011、2012年也爆發過不同規模的反華游行,可見越南反華是多么嚴重。
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               越南當地人會中文的極少,除了旅游從業人員會些英語法語,中文基本“對牛彈琴”.而泰國旅游業國際化程度非常高,在熱門旅游城市,很多泰國人都在學中文,能講簡單的中文,吃飯的餐館都配有中文菜單,生活溝通基本不成問題。
               宗教信仰:越南沒有強大的本民族宗教,后來被法國殖民,天主教當時也是很腐敗,沒有好的信仰傳播。再來就是紅色了那么多年,沒有什么太強的宗教信仰。
               泰國人95%都信佛教。泰國男子一生至少出家一次。出家,是這個國家信仰的體現,這也許是泰國不算富有,但幸福感卻滿滿的原因吧!
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              越南的社會風氣,很突出的一個現象就是腐敗。根據透明國際組織最新公布的2015年“全球廉潔指數”(CPI)排名,越南在168個國家中排名第112位,得分31分(滿分100分,得分越高,公共部門腐敗程度越低)。越南人的腐敗已是世界公認,而且這種特性根深蒂固。腐敗嚴重,特別是官員,這對于長期發展都不會是一件好事。
              綜合以上,越南投資有其優勢也有劣勢,同樣泰國也是,但是從投資者的角度出發,分析利弊,綜合考慮,從而選擇一個最佳投資目的地,這也正是小編寫下這篇文章的目的!
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