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            普吉,海島背后的房產投資價值

            2018-03-16 09:49:42 來源:51泰國置業-綜合作者:小佳
              目前我們看到一種趨勢,就是越來越多的投資客、買家鐘情于普吉島,這得益于島上不斷完善的基礎設施、一流的國際教育和醫療水平。以前,普吉島房產不為人所知,如今,卻成了外國投資者熱捧的對象……
            普吉島的房產市場從2007年開始發展,經過10年的開發,隨著旅游市場明顯的增長,以及外國人購房政策的開放,普吉島房產吸引了全球投資客的關注。
            一、關于普吉島公寓市場
              2008年之前,度假住宅或公寓的需求旺盛導致價格持續攀升。美國金融危機期間,普吉島房產供應放緩。
            2012年到2016年間,普吉島房產再次進入高速增長階段,年增長達7%-14%。
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            萊坊研究院數據統計顯示,截止到2016年共計有12789套公寓單位,而2017年,新增1000多套公寓。由于普吉島面積狹小,可開發土地慢慢減少,泰國政府對普吉島實施公寓限高8層的措施,未來普吉島房產供應只會越來越少,但租賃需求越來越高,房價、租金只會進一步上升,這意味著公寓的資本增值在未來可以持續。
            供需不斷上漲,最直接的表現就是房價的走高。
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            目前普吉已建成及正在開發的公寓中,全海景房占比29%,部分海景房占比46%,非海景房占比25%。正是因為資源的超值和稀缺,使得2016年普吉島全海景房均價達到了17.89萬泰銖/平米(約合人民幣3.57萬/平米),同比增長12%。
              投資普吉的關鍵詞就是“海景”,因此海景房的公寓價格上漲幅度最大。同時,研究發現,普吉島的二手公寓價格在過去的4年里飛速上漲,樓價每年上漲率高達10%,也說明了這座城市的購房需求及房價在這期間增長顯著,帶動二手房市場的發展。
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            隨著普吉島房產需求的增加,供應量也不斷提升,但能看到的是出售率也是越來越高。從2012年開始一路走高,2016年普吉島所有公寓項目的出售率為68.1,2017年時已超過70%。
            從外國投資客的立場來看,普吉島公寓銷售率的平穩漲幅說明市場的透明度和成熟度已經足夠給力。

            二、普吉租賃市場
              為介紹普吉租賃市場,我們把普吉島分為三個區域:卡圖、他朗、普吉鎮中心??▓D區主要位于普吉中部地區,包含芭東、卡馬拉等海灘;他朗區多為普吉的偏北部,主要海灘有邁考、邦濤、奈揚海灘;普吉鎮則是以市中心為主。
            普吉島大多數的房產項目都有包租服務,直接給開發商包租,每年固定收益最低為6%;然而也有很多投資者選擇日租,租金也取決于每個區域和淡旺季,如下圖所示。
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            無論在任何季節,他朗區的日租租金是整個島最高的,尤其是從12月到1月這個期間,每天租金可達15,000泰銖。除了該區有多個豪華酒店之外,它也毗鄰普吉國際機場,交通便利,而且景色優美,因此這里的公寓也備受投資者青睞。卡圖區是普吉島最受歡迎的旅游中心,特點就是外國游客很多,公寓租賃需求旺盛。這里的公寓月租約為18,000-70,000泰銖,日租的話,約為4,000-7,000泰銖,僅次于他朗區。
            入住方面,2017年普吉島旺季全島酒店及公寓入住率達到了90%,經常會出現一房難求的現象,即使淡季也達到了40%以上。普吉島每年千萬的游客不僅保證了高入住率,也支撐得起那樣的房租,收益率自然可觀。
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            可以看出,卡圖區不僅是普吉島的旅游中心,也是收益率最高的區域,全年租金收益率高達8.4%,全島的酒店式公寓租金年收益均可達6%以上,這樣的租金回報極具吸引力。普遍情況下,回報率超過5%的被認為具有投資價值的,而像普吉島這樣的,更是難得,每年房產升值7%-14%,這意味著,購買一套普吉島的房子幾年內可以收回所有成本。
            另外,2017年全年泰國普吉島接待外國游客總量為1760萬余人次,同比2016年增長了18%,位居全泰城市接待量第二位,僅次于泰國首都曼谷。其中中國游客為967萬人次,同樣位居外國游客量首位。普吉島成為國人海島出境游第一首選,同時也獲得全世界外國人好評最多的境外海島!
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              相比其他知名海島,普吉的旅游開發時間更長,超過40年歷史,服務業也更為成熟。隨著游客量逐年攀升,政府加大基礎設施的投資力度,800億重大基建項目輕軌、機場擴建、普吉鎮至芭東隧道計劃緊隨房產,普吉開始向國際化投資市場轉變,并且擁有眾多國際買家。普吉房產對海外買家的吸引力也越來越強,中國買家普吉房產擁有者中,占比從2000-2006年的3%,驟升至2014-2017年的45%,這波行情不可小覷。
              三、重點海灘介紹
              普吉島三面環海,但是宜居的區域主要集中在西海岸十幾個海灘。而值得投資的區域則是游客集中去往的幾個海灘:從南至北奈涵海灘、卡塔海灘、卡倫海灘、芭東海灘、卡馬拉海灘、蘇林海灘、邦濤海灘、奈揚海灘、邁考海灘;以及東南角的拉威海灘。每個海灘都有其特色和規劃,小編整理了一下各個海灘的投資價值,以供參考。
                1、芭東海灘
              最繁華最熱鬧設施最健全的海灘莫過于芭東了,在這里,可以說是吃喝玩樂一應俱全。游客在這里可以進行各種休閑活動,包括海上活動、跳傘、水上摩托艇、游艇以及夜生活等。這里聚集了全島70%的酒店、度假村、餐廳:海灘周圍遍布餐廳,從本地餐廳到米奇林星級餐廳應有盡有;各種類型的酒店鱗次櫛比,大型購物中心如江西冷購物中心也在該區內,可以說是島上的“黃金地段”。
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              芭東是開發時間最早、最成熟的區域,目前來看該區域可開發土地越來越少,尤其是靠近海灘的土地,且大部分都是長期持有,地價非常高,平均約4,000-5,000萬泰銖/萊,因此靠近海灘的區域基本上沒有住宅樓盤,只有在離海灘較遠、地價較低的位置有一些樓盤,價格則相對來說便宜一點。
            此區域A級公寓售價在100,000泰銖/平方米以上起,海景公寓售價在130,000泰銖/平方米以上起。芭東也有高端酒店,但大部分還是民宿和公寓,Airbnb(愛彼迎)上的租金顯示是每晚平均價格為¥439。由于開發較早,房產升值的空間不大,但從租金來看,這里的租賃性價比無疑是全島最高的,尤其是在半年多的旅游旺季里,游客、背包客很多,基本不愁沒有租客,因此
            該區域房產比較適合每年偶爾來自住度假,并且以租金回報為主要目的的長線投資人群。
              2、卡馬拉海灘
            卡馬拉區域位于西部偏北,緊鄰普吉最繁華的芭東,有較多中小型酒店、泰餐廳和西餐廳、水療館、小酒吧、銀行、BigC超市和夜市,著名的普吉幻多奇樂園(Phuket Fanta Sea)也在此區域內,而且物價、消費水平不高,生活便利,適合長居。
            卡馬拉海灘區享負盛名,被當地人視為普吉島的“百萬富翁之路”。區域內的地段多是皇家領地,有多家皇室私家別墅及超五星級酒店、度假村坐落于此,如Himalai旁的五星級安達拉度假村(Andara Resort)。重要的是,此海灘獨具原始風情,海藍沙白,隨處可見穿著比基尼、休閑度假的歐美人。
              這個海灘還處于相對未開發的狀態,是普吉島西海岸地區重點開發的區域,對于想要購房用于度假自住的買家,該區域無疑是性價比最高的區域,極具投資價值。該區域住宅大部分是依山而建的別墅,山上可看到海景,視野開闊,價格從200萬到1200萬人民幣。公寓以
            酒店式公寓為主,因為地價較高,房價尤其是海景房的價位處在高位,平均售價約為2-2.5萬人民幣/平方米。
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            3、最南部奈涵、拉威海灘
              這兩個海灘都是普吉島最南端的海灘,奈涵是所有在普吉常住和當地人最愛的海灘,非常小的海灘,人少,特別干凈。從奈涵沿公路開,可以繞到東南角的拉威海灘。拉威有普吉島第二有名的拉威海鮮市場,這個海鮮市場的海鮮更新鮮,現撈現做。
              普吉島南部環境非常舒適,許多奢華別墅、高端公寓樓也都往這邊造,這里已經定位于發展成為普吉高端度假區。奈函上的地產項目相對較少。拉威海灘的地產項目別墅居多,售價約2萬左右。這兩大海灘的缺點就是較遠,商業配套、基礎建設還不夠完善,目前在這片區域已經開工建設的有游艇碼頭、輕軌車站,是一個值得期待的區域。
                4、奈揚海灘
              距離普吉國際機場非常近,約5-10分鐘車程,奈楊海灘海岸很長,現在已經被規劃為西里納國家公園的一部分,隔條馬路就是一處森林公園,非常適合度假。該區域已經被越來越多的海外富豪推崇,奈楊海灘旁度假公寓價格不斷走高,房價均值在¥2萬左右每平方米,Airbnb(愛彼迎)上的租金顯示是每晚平均價格為¥420。
              5、邁考海灘
              邁考海灘也算小眾沙灘,不過這里也一個特色,就是可以觀看海龜產卵(有時節性)。海灘靠近機場和西里納國家公園,離市區、購物中心和娛樂場所較遠,海灘游客更少,私密度高,擁有多家五星級酒店如萬豪、萬麗等。此地段被認為適合開發高端項目和五星級酒店,目前該區域內的住宅項目不多,均價在人民幣2.2-3萬/平方米。近兩年,邁考海灘整體發展火力全開,是普吉不可多得的“潛力股”地區。
             
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            6、卡塔海灘
              卡塔是普吉島著名海灘之一,沙粒潔白細膩,海灘上可以進行各種休閑活動,游客來自世界各地。而且海水清澈,海面較平靜,適合潛水和游泳。該區域生活、娛樂配套設施完善、便利,雖然沒有芭東熱鬧,但是可以滿足基本需要??ㄋ嚯x普吉最有名景點之一的神仙半島,車程十分鐘左右,傍晚時分可以觀賞最美日落。
            卡塔是目前普吉島最有投資價值的區域。住宅區主要在分布在山腳和山坡上,既有公寓也有別墅,可看到開闊的海景和相鄰的卡倫海灘。
                7、卡倫海灘
            卡倫也是游客聚集的地方,其特點與卡塔海灘相似,但卻是島上最長的海灘,由于海面的風浪比較大,不太適合游泳戲水。水上活動不多,但有因為浪頭較高,是沖浪的理想地點。這一帶有從大到小各類酒店包括精品酒店,可滿足國內外游客的需求。為適應外國人全家度假的需求,該區域的公寓房間面積都比較大。
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            8、邦濤海灘
              邦濤景色也不錯,附近是高端度假區。目前該區域內開發了享譽全球的大型項目--普吉拉古娜小區(Laguna Phuket)。小區內各種設施齊全,包括高爾夫球場、MICE會展中心和眾多五星級酒店,房產類型有別墅和公寓,投資者購房者可出租,短租長租皆可。別墅價格為200萬至2000萬人民幣之間,公寓因包含酒店的服務而價格較貴,平均售價約3萬人民幣/平方米,缺點是交通不太方便。

              
            9、蘇林海灘
            這是一個小而精致,安靜悠閑的海灘,緊鄰卡馬拉和邦濤,海面風大浪急,岸邊又有陡峭的山峰,不適宜游泳嬉水。海灘岸邊的小路上,有各種古典式酒吧,小旅館和商店,可以輕松漫步,適合一日游。因為面積小,目前該區域公寓項目不多,但是有一些富人別墅和酒店、度假村,能滿足游客度假居住。
              每個海灘區都有它的優劣勢,或純投資或度假自住,根據自身需求找準好的地段好的項目,年回報率達10%以上不是不可能,這,就是普吉!
             
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